不動産コラム

相続した空き家はどうすべきか【売る・貸す・解体・活用の判断基準と売却の流れ】

2026.07.13

相続した空き家を前に、「売るべきか、貸すべきか、解体すべきか」と迷う方は多いです。 正解は建物の状態・立地・相続人の状況によって変わります。  



相続した空き家を売るなら知っておきたい3,000万円特別控除【条件・期限・2027年12月末まで】

2026.06.04

相続した実家を売却するとき、最大3,000万円の控除が受けられる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」があります。 2027年12月31日が適用期限です。 ■ この特例で何が変わるか 不動産を売って利益が出ると「譲渡所得税」がかかります。 この特例を使えば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引いた金額に課税されます。 たとえば、取得費がほぼゼロの土地・建物を3,500万円で売却した場合、課税対象は通常3,500万円ですが、特例を使えば500万円に圧縮されます。 ■ 主な適用条件 ▼ 建物の条件 ・昭和56年5月31日以前に建てられた一戸建てであること ・マンション等の区分所有建物は対象外  



一宮市の不動産相続で迷ったら？実家を残すか不動産売却するかの分かれ道

2026.06.22

一宮市にある実家を相続したものの、「自分が住む予定はないけれど、思い出のある家をすぐに手放す決心がつかない」「とりあえず様子を見よう」と立ち止まっていませんか。不動産の活用や売却には、登記や税金、相続人同士の話し合いなど、いくつもの手続きが絡みます。だからこそ結論を先送りにしてしまう方は少なくありません。 ただ、相続した不動産を「とりあえず放置」することには、想像以上のリスクが潜んでいます。維持費の負担、建物の劣化、そして近年の法改正による思わぬ出費まで、放っておくほど選択肢は狭まっていくのです。 この記事では、一宮市で不動産を相続して今後の扱いに迷っている方に向けて、実家を残す場合と売却する場合それぞれのメリット・デメリット、そして放置の危険性をわかりやすく整理します。大切な資産の行方を決める判断材料として、最後まで目を通してみてください。 .ovn_page section.ovn_list_ac ul { margin-bottom: 30px; } .ovn_page section.ovn_list_ac li { display: block; padding-left: 20px; margin-bottom: 4px; position: relative; overflow: hidden; } .ovn_page section.ovn_list_ac ul li::before { background: var(--scolor); width: 8px; height: 8px; position: absolute; top: 14px; left: 0; content: ''; border-radius: 50%; } .ovn_page section.ovn_list_ac { padding: 30px !important; border: 4px solid var(--scolor); border-radius: 20px; margin: 10px 10px 80px; } .ovn_page .ovn_list_ac ol { counter-reset: item; } .ovn_page .ovn_list_ac ol>li { counter-increment: item; list-style: none; position: relative; padding-left: 30px; font-weight: normal; margin-bottom: 15px; } .ovn_page .ovn_list_ac ol>li::before { content: counter(item); } .ovn_page .ovn_list_ac ul { margin-bottom: 0px; } .ovn_page .ovn_list_ac ul li { padding-left: 20px; font-weight: normal; } .ovn_page .ovn_list_ac ul li::before { background: var(--scolor); width: 8px; height: 8px; position: absolute; top: 14px; left: 0; content: ''; border-radius: 50%; } .under main .ovn_list_ac .list02 li::after { display: none; } .under main .ovn_list_ac .list02 li a { color: var(--txt); } .under main .ovn_list_ac .list02 li a:hover { color: var(--mcolor); } .under main a.link { text-decoration: none !important; } .ovn_page .ovn_list_ac ol li a:hover { text-decoration: none; color: var(--txt); } .under main .list01 li { font-weight: normal; } .u_editor div.tb_scroll { font-size: inherit; } .under main table th { font-size: 20px; } .under main a:hover { color: var(--mcolor); } 目次 相続した不動産は「早めの方針決定」が鉄則 先送りが資産価値を下げる理由 2024年から始まった「相続登記の義務化」 そのまま放置は危険？知っておくべき「空き家リスク」 リスク1：維持費が払い続けても消えない リスク2：建物の老朽化と資産価値の下落 リスク3：「特定空き家」指定で税金が跳ね上がる 実家を残す場合と売却する場合の比較 実家を残す（住む・貸す）場合のメリット・デメリット 不動産を売却する場合のメリット・デメリット 売却時に知っておきたい「空き家の3,000万円特別控除」 迷った時は、まず一宮市の不動産価値を知ることから始めよう 1. 相続した不動産は「早めの方針決定」が鉄則 実家を相続したら、最終的に残すにせよ売るにせよ、できるだけ早い段階で方針を決めることが何より大切です。なぜなら、決断を先延ばしにするほど資産価値が下がり、予期せぬ負担を抱え込む確率が高まるからです。 たとえば、判断を保留したまま数年が経つと、その間ずっと固定資産税や保険料を払い続けることになります。人が住まない家は傷みも早く、いざ売ろうとした頃には査定額が大きく目減りしている、というケースは珍しくありません。「いつか決めればいい」という先送りが、知らないうちにコストを積み上げているわけです。 つまり、相続不動産の扱いは「結論を急ぐ」のではなく「方針を早く固める」ことがポイントになります。残すと決めれば管理や活用の計画を立てられますし、売ると決めれば市場が良いタイミングを選べます。どちらにしても、早めに腹を決めた人ほど有利な条件で動けるのです。 先送りが資産価値を下げる理由 不動産は、保有しているだけで静かにコストが発生する資産です。空き家のまま放置すれば、税金や維持費は出ていく一方で、建物の価値は時間とともに下がり続けます。 加えて見落としがちなのが、相続人が複数いる場合の人間関係です。「いつか話し合おう」と先延ばしにしているうちに、次の世代へさらに相続が発生し、権利を持つ人がねずみ算式に増えてしまうことがあります。当事者が増えるほど合意形成は難しくなります。共有状態の不動産を売却するには原則として共有者全員の同意が必要で、賃貸活用についても契約内容や期間によって必要な同意の範囲が変わるため、放置するほど身動きが取りにくくなる、という事態に陥りかねません。 ?ポイント：相続不動産は「持っているだけで価値が目減りし、関係者が増えるほど扱いにくくなる」という二重の時間リスクを抱えています。だからこそ、感情の整理がつかないうちでも、まずは方針だけ早めに固めておく姿勢が、結果的にご自身と家族を守ることにつながります。 2024年から始まった「相続登記の義務化」 「急がなくてもいい」とは言い切れない、もう一つの理由があります。それが法改正です。2024年4月1日に施行された改正不動産登記法によって、相続による不動産取得を知った日から3年以内の相続登記が義務化されました。 正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。しかもこのルールは過去の相続にもさかのぼって適用され、2024年3月以前に相続した未登記の不動産は、2027年3月31日が申請期限となっています。「親の代の名義のまま放置していた」という土地や建物も、もはや他人事ではないということです。 ※表は左右にスクロールして確認することができます。 相続の発生時期 登記の申請期限 2024年4月1日以降 取得を知った日から3年以内 2024年3月31日以前（過去の相続） 2027年3月31日まで なお、遺産分割の話し合いがまとまらず期限に間に合いそうにない場合は、「相続人申告登記」という簡易な手続きで過料をひとまず回避できます。ただしこれは暫定的な対応にすぎず、分割が決まれば別途3年以内に正式な登記が必要です。 ?ポイント：登記を放置すると過料のリスクがあるだけでなく、将来の売却や担保設定の際に手続きが一気に複雑化します。「方針を決める」前段階として、まずは名義が現状どうなっているかを確認しておくことが、すべてのスタート地点になります。 出典：相続登記の申請義務化に関するQ&A｜法務省 2. そのまま放置は危険？知っておくべき「空き家リスク」 方針を早く決めるべき最大の理由は、空き家を放置すること自体に明確なデメリットがあるからです。一宮市内に限った話ではありませんが、誰も住まない家を持ち続けると、お金・資産価値・税金という三方向から負担がのしかかってきます。 実際、相続した実家を「とりあえずそのまま」にしていた方が、数年後に売却を検討した段階で「思ったより安くしか売れない」「税金が上がっていた」と驚かれることは、当社のご相談でもよくあります。放置のツケは、たいてい後からまとめてやってくるものです。 以下では、具体的にどんなリスクが発生するのかを3つに分けて見ていきます。 リスク1：維持費が払い続けても消えない 住んでいなくても、不動産を所有している限りお金は出ていきます。代表的な維持費は次のとおりです。 ※表は左右にスクロールして確認することができます。 費目 内容 固定資産税 原則として毎年課税される 都市計画税 一宮市内でも市街化区域内に土地・家屋を所有している場合に課税される 火災保険・地震保険 加入は任意だが、火災・自然災害・近隣への被害に備えるなら継続可否を確認したい費用 水道光熱費の基本料金 契約を残せば使わなくても発生 管理・点検費用 草刈り、通気、見回りなどの手間または委託費 こうした費用は一つひとつは小さく見えても、毎年積み重なると無視できない金額になります。誰も住まず、誰の役にも立っていない家に、毎年お金を払い続ける構図ができあがってしまうのです。なお、所有する物件が都市計画税の対象になるかどうかは、課税明細書や一宮市の情報で確認しておくと安心です。 出典：固定資産税・都市計画税とは｜一宮市 リスク2：建物の老朽化と資産価値の下落 人が住まなくなった家は、想像以上のスピードで傷みます。換気がされず湿気がこもることでカビや木材の腐食が進み、シロアリの被害も発生しやすくなります。 その結果、建物としての価値が下がるだけでなく、土地の売却にも悪影響を及ぼします。買い手から見れば「解体費用のかかる古家付き」となり、その分だけ価格交渉で不利になりがちだからです。早く動けば「中古住宅」として売れたかもしれない家が、放置によって「解体前提の物件」へと評価を落としてしまう、という流れは決して特別なことではありません。 リスク3：「特定空き家」指定で税金が跳ね上がる 放置リスクのなかでも特に注意したいのが、税金の優遇が外れてしまうケースです。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、200㎡以下の小規模住宅用地では固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。空き家であっても、通常はこの軽減を受けている状態です。 ところが、管理が行き届かない空き家が市区町村長から「特定空家等」または「管理不全空家等」として勧告を受け、必要な是正がされない場合、その敷地は住宅用地特例の適用対象から外れる可能性があります。軽減がなくなることで、土地部分の固定資産税は条件によっては最大でおよそ6倍に近づくこともあります。ただし実際の税額は、土地の評価額や負担調整措置などによって変わるため、必ず一律に6倍になるわけではありません。2023年12月の法改正以降は、倒壊寸前の家だけでなく、その手前の「管理不全」の段階でも対象になり得る点にも注意が必要です。 実際の流れとしては、いきなり増税されるわけではありません。「助言・指導」を経て、改善されなければ「勧告」という段階を踏み、勧告を受けて是正されない場合に特例が外れる仕組みです。逆にいえば、適切に管理するか、早めに方針を決めて手放せば、このリスクは避けられます。 ?ポイント：空き家の放置は「維持費」「資産価値の下落」「増税」という3つの負担が同時進行で重くなっていく状態です。なかでも固定資産税が最大6倍に近づき得る点は、放置の代償として見過ごせません。リスクが顕在化する前に方針を固めることが、家計を守る現実的な選択になります。 出典：固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省 3. 実家を残す場合と売却する場合の比較 放置の危険性を踏まえたうえで、ここからは具体的な判断材料として「残す」と「売る」という2つの選択肢を比べていきます。結論から言えば、どちらが正解かはご家族の状況と資産計画によって変わるため、それぞれの長所と短所を正しく理解したうえで選ぶことが重要です。 理由は単純で、残す道には「思い出と将来の活用」という価値がある一方、コストと管理の手間がつきまといます。売る道には「現金化と負担からの解放」という価値がある反面、思い入れのある場所を失います。同じ実家でも、住む予定があるのか、相続人が何人いるのか、当面まとまったお金が必要かによって、最適解は大きく変わるのです。 まずは全体像を表で整理してみます。 ※表は左右にスクロールして確認することができます。 比較項目 実家を残す 不動産を売却する 思い出・愛着 手元に残せる 失われる 将来の活用 住む・貸すなど選択肢が広い 売却益を別の用途に充てられる 当面の費用 維持費・修繕費がかかり続ける 諸費用は売却時のみ 現金化 しにくい しやすい 相続人での分割 公平に分けにくい 換価分割で公平に分けやすい 将来リスク 老朽化・空き家リスクが残る 完全に手放せる 実家を残す（住む・貸す）場合のメリット・デメリット 実家を残す最大の魅力は、家族の思い出が詰まった場所をそのまま手元に置けることです。将来的に自分や子どもが住む拠点にもできますし、賃貸に出せば、管理や修繕の手間は発生するものの、毎月の家賃収入を得られる可能性もあります。 一方で、現実的なコストと手間は避けて通れません。残す場合に想定される主なメリットとデメリットを整理すると、次のようになります。 メリット 親や家族の思い出の場所を残せる 将来、自分や家族の住まいとして活用できる 賃貸に出せば家賃収入を得られる可能性がある デメリット リフォーム費用や修繕費など、まとまった初期投資が必要になりやすい 賃貸の場合、一宮市内でも立地や間取りが需要に合わなければ空室リスクや管理の手間が生じる 相続人が複数いると、一つの不動産を公平に分けることが難しく、トラブルの火種になりやすい 特に賃貸活用を考える場合は、そのエリアに本当に借り手の需要があるかを見極める必要があります。一宮市は名古屋へのアクセスが良いエリアもあれば、駅から離れた住宅地もあり、立地によって賃貸需要は大きく異なるためです。 ?ポイント：残すという選択は「将来も使う見込みがある」「賃貸需要が見込める立地」「相続人が単独、または分割の合意が取れている」といった条件がそろうほど合理的になります。逆にこれらが不透明なまま残すと、維持費だけがかさむ結果になりかねません。 不動産を売却する場合のメリット・デメリット 売却の最大のメリットは、資産を現金化できることで、相続人同士が1円単位で公平に分けられる点にあります。不動産そのものを分割するのは困難ですが、売って現金にすれば「換価分割」として分けやすくなります。さらに、固定資産税や維持管理の手間、建物の倒壊リスクといった将来の不安から完全に解放されるのも大きな利点です。 得られた売却代金を、自分の生活基盤に合った資産運用や住み替え資金に充てられる柔軟さもあります。一方で、もちろん手放すことによるデメリットも存在します。 メリット 現金化により、相続人間で公平に分割（換価分割）しやすい 固定資産税・維持管理・倒壊リスクなど、将来の負担から解放される 売却代金を、自分の生活設計に合った用途へ振り向けられる デメリット 思い入れのある実家という場所が、完全になくなってしまう 仲介手数料や、利益が出た場合の譲渡所得税などの諸費用がかかる ただし、後述する税制上の特例を使えるかどうかで、手取り額は大きく変わってきます。費用面だけを見て敬遠する前に、利用できる控除がないかを確認しておくことが賢明です。 売却時に知っておきたい「空き家の3,000万円特別控除」 相続した実家を売る場合、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける「空き家の特別控除」を利用できる可能性があります。これは相続した被相続人の居住用家屋を一定期間内に売却した場合に使える制度で、適用されれば税負担を大きく抑えられます。 ここで注意したいのが、2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡から始まったルール変更です。相続人が3人以上になる場合、控除額は1人あたり2,000万円に縮小されました。1～2人なら従来どおり1人最大3,000万円ですが、人数によって枠が変わる点は押さえておきたいところです。 相続人の人数 1人あたりの控除上限 1～2人 最大3,000万円 3人以上 最大2,000万円 ただし、すべての相続不動産で使える制度ではありません。適用には、おおむね次のような要件を満たす必要があります。 家屋が1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられたもので、マンションなどの区分所有建物ではないこと 相続開始の直前まで、被相続人が一人で居住していたこと 相続後、譲渡までに事業・貸付・居住用として使っていないこと（相続後に貸した場合は原則対象外） 売却代金が1億円以下であること 一定の耐震基準を満たすか、家屋を取り壊して売却すること 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却し、確定申告を行うこと これらの要件は細かく、適用できるかどうかは個別の事情によって変わります。「使えるはず」と思い込んで進めると後から対象外と判明することもあるため、売却を検討する段階で税理士などの専門家に確認することをおすすめします。 出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 ?ポイント：売却は「公平な分割」「将来リスクからの解放」という明確な利点があり、空き家の特別控除を活用できれば手取りもさらに増やせます。「諸費用がかかるから」と一面だけで判断せず、使える制度まで含めて総合的に比べることが、後悔しない選択につながります。 4. 迷った時は、まず一宮市の不動産価値を知ることから始めよう



親の家はどうする？一宮市で不動産相続した長男が知るべき税金対策

2026.05.26

一宮市にある実家を相続したものの、ご自身はすでに別の場所で生活していて、兄弟との話し合いも進まず「とりあえずそのまま」になっている――そんな状況に心当たりはないでしょうか。 実は、相続した家を放置することは、税金や維持費の面で想像以上の損失につながる可能性があります。本記事では、いちのみや不動産相続相談室を運営するじぶん不動産株式会社の知見をもとに、売却するかどうかを決める前に押さえておくべき税金対策とタイムリミットを整理しました。 最終的に「売る・貸す・住む」のどれを選ぶかは後で決めても遅くありません。ただし、判断材料となる知識だけは、相続が発生した今のうちに把握しておく必要があります。 .ovn_page section.ovn_list_ac ul{margin-bottom: 30px;} .ovn_page section.ovn_list_ac li{display:block;padding-left:20px;margin-bottom:4px;position:relative;overflow: hidden;} .ovn_page section.ovn_list_ac ul li::before{background:var(--scolor);width:8px;height:8px;position:absolute;top:14px;left:0;content:'';border-radius: 50%;} .ovn_page section.ovn_list_ac { padding: 30px !important; border: 4px solid var(--scolor); border-radius: 20px; margin: 10px 10px 80px; } .ovn_page .ovn_list_ac ol { counter-reset: item; } .ovn_page .ovn_list_ac ol > li { counter-increment: item; list-style: none; position: relative; padding-left: 30px; font-weight: normal; margin-bottom: 15px; } .ovn_page .ovn_list_ac ol > li::before { content: counter(item); } .ovn_page .ovn_list_ac ul { margin-bottom: 0px; } .ovn_page .ovn_list_ac ul li{ padding-left: 20px; font-weight: normal; } .ovn_page .ovn_list_ac ul li::before { background: var(--scolor); width: 8px; height: 8px; position: absolute; top: 14px; left: 0; content: ''; border-radius: 50%; } .under main .ovn_list_ac .list02 li::after { display: none; } .under main .ovn_list_ac .list02 li a { color: var(--txt); } .under main .ovn_list_ac .list02 li a:hover { color: var(--mcolor); } .under main a.link{ text-decoration: none!important; } .ovn_page .ovn_list_ac ol li a:hover{ text-decoration: none; color: var(--txt); } .under main .list01 li { font-weight: normal; } .u_editor div.tb_scroll { font-size: inherit; } .under main table th{ font-size: 20px; } .under main a:hover { color: var(--mcolor); } 目次 実家を「とりあえず放置」する長男が直面する大きなリスク 住宅用地特例が解除されると固定資産税負担が大きく増える 老朽化と維持管理コストが静かに膨らむ 売るか迷っていても知っておきたい税金対策 代表的な節税特例「空き家の3,000万円特別控除」とは 「相続開始から3年」のタイムリミットに要注意 一宮市の実家をどうする？検討すべき具体的な選択肢 一宮市の不動産事情と空き家関連の制度 「売却」「賃貸」「維持」を冷静に比較する 後悔しないために、今日から始められる第一歩 家族会議の前に「実家の現在価値」を把握する 一宮市の地域事情に詳しい専門家へ相談する まとめ 1. 実家を「とりあえず放置」する長男が直面する大きなリスク 相続した家を空き家のまま放置すると、税負担と資産価値の両面で不利益が積み重なっていきます。住宅用地としての税優遇が外れる仕組みや、建物の劣化スピードを見落とすケースが多いことが、その理由です。 たとえば、一宮市内に親の家を所有したまま遠方に住んでいる場合、月1回の見回りでも交通費や時間的負担が発生します。さらに庭木の剪定や換気を怠ると、近隣からの苦情につながるケースも見られます。「持ち続けるだけでコストが膨らむ」という構造を理解することが、判断を前に進める最初のステップとなります。 住宅用地特例が解除されると固定資産税負担が大きく増える 空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）では、市区町村から「管理不全空家」または「特定空家」として勧告を受けた場合、住宅用地に対する固定資産税の軽減特例（小規模住宅用地で課税標準1/6など）の対象から外れる可能性があります。 該当する状態の例としては、以下のようなものが挙げられます。 老朽化が著しく、倒壊などの危険があるもの 衛生上有害となるおそれがある状態 適切な管理がされておらず、景観を著しく損なっている状態 2023年の法改正では、特定空家になる前の段階を捉える「管理不全空家」という区分が新設されました。指定そのものではなく勧告を受けた時点で税優遇の対象外となる扱いのため、放置のリスクは以前より早い段階で顕在化しやすくなっています。 ?ポイント：固定資産税の軽減は、住宅が建っているだけで自動的に維持されるわけではありません。管理を怠れば、行政の勧告を受けた段階で税負担の前提が変わり得る、という認識を持っておくと判断を誤りにくくなります。 老朽化と維持管理コストが静かに膨らむ 築年数が経った家屋は、誰も住まない期間が長くなるほど劣化が早く進む傾向にあります。換気不足によるカビ、配管の劣化、雨漏りなど、放置期間が長いほど将来の修繕費や解体費が膨らみます。 一宮市以外にお住まいの長男が現地まで通って管理する場合、交通費・宿泊費・業者手配の手間まで含めて、物件状況や距離によっては年間で相応の維持コストが発生するケースもあります。 ?ポイント：「使っていないのにお金が出ていく」状態を続けるほど、最終的な手取り額は静かに目減りしていきます。維持コストを一度数字に書き出してみることが、判断を前に進める材料になります。 出典：空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省 2. 売るか迷っていても知っておきたい税金対策 売却の決断ができていなくても、節税制度の知識だけは早めに持っておく必要があります。税制優遇には期限が定められており、知らないまま過ぎてしまうと取り戻せないためです。 特に「空き家の3,000万円特別控除」は、相続した実家を売却する可能性がある人にとって代表的な節税特例のひとつにあたります。この制度を把握しているかどうかで、最終的な手取り額が大きく変わる可能性があります。 代表的な節税特例「空き家の3,000万円特別控除」とは 正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。一定の要件を満たした相続実家を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。 主な要件の概要は以下の通りです。 ※表は左右にスクロールして確認することができます。 項目 概要 建物の建築時期 昭和56年5月31日以前に建築されたもの 建物の種類 マンションなどの区分所有建物は対象外 相続前の居住状況 被相続人がひとりで居住していた家屋 相続後の利用状況 相続から譲渡まで賃貸・事業・居住の用に供していない 売却時の状態 一定の耐震基準を満たすか、取り壊して更地で売却 譲渡価額 1億円以下 なお、令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上で共有して売却する場合、控除額は1人あたり2,000万円が上限となる改正が入っています。適用可否や細かい要件は個別事情で異なるため、税理士や所轄の税務署で必ず確認しながら進める形が安全です。 「相続開始から3年」のタイムリミットに要注意 この特例には、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡を完了する必要があるという期限が設けられています。ここでいう「譲渡」は契約締結ではなく、通常は引渡し・決済までを期限内に終える必要がある点に注意が必要です。「いつか考えよう」と先延ばしにしているうちに、節税メリットを丸ごと失ってしまうケースは少なくありません。 実務上、特に意識しておきたいポイントは次の通りです。 売却の意思決定だけでなく、引渡し（決済）までを期限内に完了させる必要がある 買主探しから契約・決済までは、物件条件や市場状況により変動するが目安として数か月程度かかる 兄弟間の合意形成にも時間がかかるため、逆算した行動が欠かせない ?ポイント：「3年」と聞くと余裕があるように感じますが、実務的にはかなりタイトな期限です。査定や測量、相続登記など先に進められる手続きを並行しておくと、判断のための時間を確保しやすくなります。 出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 3. 一宮市の実家をどうする？検討すべき具体的な選択肢



空き家の固定資産税はいくら？特定空家・管理不全空家に指定されるとどうなるか

2026.05.23

「建物を解体すると固定資産税が6倍になる」という話を聞いたことがある方は多いと思います。 一方で「特定空家に指定されると税金が跳ね上がる」という話も耳にするかもしれません。 どちらも「固定資産税」に関係していますが、仕組みが異なります。この記事では、空き家を持つ方が知っておくべき固定資産税の基本と、特定空家・管理不全空家に指定された場合の影響を整理します。 ■ 空き家にかかる固定資産税の基本 固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課税されます。 住んでいなくても、所有しているだけで毎年発生します。 税額の計算式：固定資産税 ＝ 課税標準額 × 税率（標準税率1.4%） ▼ 住宅用地の特例とは 敷地に住宅が建っている場合、土地の課税標準額が大幅に軽減されます。 ・小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：課税標準が固定資産税評価額の1/6 ・一般住宅用地（200㎡を超える部分）：課税標準が固定資産税評価額の1/3



相続登記が義務化されました。2024年4月から施行、過去の相続も対象です。

2026.04.27

2024年4月1日、不動産の相続登記が法律で義務化されました。 「相続登記」という言葉は聞いたことがあっても、何をすればいいのか、いつまでにやるべきなのか、よくわからないという方は多いと思います。この記事では、義務化の内容と期限、登記を放置するリスク、手続きの大まかな流れをまとめます。



一宮市で不動産相続！実家の固定資産税で損しないための基礎知識

2026.03.31

一宮市で実家を相続したとき、多くの方がまず直面するのが「とりあえず持っておこう」という判断です。しかしこの選択が、数年後に数百万円単位の損失へとつながるケースは決して珍しくありません。固定資産税の仕組みや空き家に関する法的リスクを知らないまま放置してしまうと、気づいたときには手遅れになっていることがあります。 「まだ売却するか決めていない」「とりあえず情報が欲しい」という段階だからこそ、今のうちに基本的な知識を整理しておくことが重要です。本記事では、一宮市エリアで不動産相続に携わってきた「いちのみや不動産相続相談室」を運営するじぶん不動産株式会社が、固定資産税の仕組みから節税対策、最適な判断基準まで、損をしないための基礎知識をわかりやすくお伝えします。 .ovn_page section.ovn_list_ac ul{margin-bottom: 30px;} .ovn_page section.ovn_list_ac li{display:block;padding-left:20px;margin-bottom:4px;position:relative;overflow: hidden;} .ovn_page section.ovn_list_ac ul li::before{background:var(--scolor);width:8px;height:8px;position:absolute;top:14px;left:0;content:'';border-radius: 50%;} .ovn_page section.ovn_list_ac { padding: 30px !important; border: 4px solid var(--scolor); border-radius: 20px; margin: 10px 10px 80px; } .ovn_page .ovn_list_ac ol { counter-reset: item; } .ovn_page .ovn_list_ac ol > li { counter-increment: item; list-style: none; position: relative; padding-left: 30px; font-weight: normal; margin-bottom: 15px; } .ovn_page .ovn_list_ac ol > li::before { content: counter(item); } .ovn_page .ovn_list_ac ul { margin-bottom: 0px; } .ovn_page .ovn_list_ac ul li{ padding-left: 20px; font-weight: normal; } .ovn_page .ovn_list_ac ul li::before { background: var(--scolor); width: 8px; height: 8px; position: absolute; top: 14px; left: 0; content: ''; border-radius: 50%; } .under main .ovn_list_ac .list02 li::after { display: none; } .under main .ovn_list_ac .list02 li a { color: var(--txt); } .under main .ovn_list_ac .list02 li a:hover { color: var(--mcolor); } .under main a.link{ text-decoration: none!important; } .ovn_page .ovn_list_ac ol li a:hover{ text-decoration: none; color: var(--txt); } .under main .list01 li { font-weight: normal; } .u_editor div.tb_scroll { font-size: inherit; } .under main table th{ font-size: 20px; } .under main a:hover { color: var(--mcolor); } 目次 一宮市で実家を相続したらまず知るべき固定資産税の仕組み 空き家放置が招く「固定資産税6倍」の罠 税金で損をしないための3つの重要対策 対策① ：売却時の「3,000万円特別控除」を狙う 対策② ：一宮市の空き家バンクや補助金制度の確認 対策③ ：相続登記の義務化への対応 「売る・貸す・住む」一宮市での最適な判断基準 エリア別の需要と売却・賃貸の考え方 維持費と売却価格の比較シミュレーション まとめ：手遅れになる前に一宮市の専門家へ相談を 1. 一宮市で実家を相続したらまず知るべき固定資産税の仕組み 相続した実家に「誰も住んでいない」状態でも、固定資産税は毎年確実にかかり続けます。 まず知っておきたいのが、固定資産税は「所有しているだけで発生するコスト」だという点です。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、原則として「課税標準額 × 税率（標準税率1.4%）」で計算されます。課税標準額は評価額を基に、住宅用地の特例などの軽減措置が反映された金額です。 ただし、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の課税標準額は通常の6分の1に軽減されています。これが、実家の固定資産税が比較的低く抑えられている理由です。 土地区分 課税標準額の軽減率 小規模住宅用地（200㎡以下） 課税標準額が評価額の1/6（相当） 一般住宅用地（200㎡超の部分） 課税標準額が評価額の1/3（相当） 「税金が安いから大丈夫」と感じる方も多いのですが、この優遇措置はあくまで「住宅が適切に管理されていること」が前提です。空き家の状態が続くと、この特例が外れるリスクが生じます。 ?ポイント：相続後に必要な手続きは二つあります。一つは不動産の名義変更にあたる「相続登記」（法律上の義務）、もう一つは固定資産税の納税通知書の送付先等に関する届出（自治体窓口へ確認）です。名義変更の手続きを後回しにすると、売却や担保設定の際に支障が出るため、早めの対応が重要です。 参考出典 固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省 2. 空き家放置が招く「固定資産税6倍」の罠 空き家を放置して行政から勧告を受けると、固定資産税の優遇が解除され、小規模住宅用地の税負担が最大6倍相当になり得ます（土地条件等により増え方は変わります）。 これは決して他人事ではありません。法改正（2023年改正・2023年12月施行）により、倒壊等の危険が高い「特定空家」だけでなく、放置が進む前段階の「管理不全空家」も指導等の対象となり、行政が早期に介入しやすくなりました。一宮市でも「空き家等対策計画」に基づき、管理が行き届いていない物件への行政指導が強化されています。一宮市は名古屋市のベッドタウンとして需要があるエリアである一方、管理不全な物件への対応も着実に進んでいます。 特定空家・管理不全空家に至るプロセスは、以下のように段階的に進みます。 第一段階：「管理不全空家」として認定される（草木の繁茂、外壁の剥落、害虫・悪臭など） 第二段階：改善指導・勧告を受ける（この時点で住宅用地の特例が解除） 第三段階：命令・行政代執行へと進む（除却費用が所有者に請求される） 勧告を受けた段階で住宅用地の特例が解除されるため、小規模住宅用地（200㎡以下）の「課税標準1/6」が適用されていた部分は、最大で税負担が6倍相当になり得ます。年間10万円程度だった固定資産税が一気に60万円規模になるケースもあります。さらに、行政代執行等に至ると除却費用が所有者負担となり、規模によっては数百万円になることもあります。 「まだ大丈夫だろう」という感覚のまま数年が経過し、気づいたときには深刻な状況になっていた——そのような相談が後を絶ちません。 参考出典 空家法改正（令和5年12月13日施行）関連情報｜国土交通省 3. 税金で損をしないための3つの重要対策 税金の負担を最小限に抑えながら相続不動産を適切に処分するには、使える制度を正しく知ることが出発点です。知っているかどうかで、手元に残るお金が大きく変わります。 対策①：売却時の「3,000万円特別控除」を狙う 相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円が控除される制度があります（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）。 これは国税庁が定める制度で、相続により取得した旧耐震基準の家屋（昭和56年5月31日以前に建築）を売却する場合などに適用されます。主な適用条件は以下の通りです。 相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること 売却価格が1億円以下であること 相続時から売却時まで、貸付けや事業の用に供していないこと 耐震リフォームを実施するか、更地にして売却すること（2024年以降は緩和あり） ※重要：令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡で、相続人の数が3人以上の場合、控除上限は3,000万円ではなく2,000万円となります（要件該当時）。 期限がある制度のため、相続が発生したら早めに適用可否を確認することが不可欠です。 参考出典 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁　 対策②：一宮市の空き家バンクや補助金制度の確認 一宮市では、空き家の流通促進を目的とした「空き家バンク」制度を設けています。空き家バンクに登録することで、移住・定住希望者とのマッチングが期待でき、売却や賃貸の選択肢が広がります。また、空き家の解体や改修に関する補助金・助成制度が設けられている場合もあるため、最新情報は一宮市役所の担当窓口に直接確認することをお勧めします。 補助金や助成制度は予算の都合で年度ごとに変わることがあるため、「今年度はどういった制度があるか」を早めに把握しておくことが得策です。 参考出典 一宮市空き家バンクについて｜一宮市 対策③：相続登記の義務化への対応 2024年4月から、相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得した場合、取得を知った日から3年以内に登記申請をしなければ、10万円以下の過料（行政上の罰則）の対象となります。 相続登記が未了のままでは、不動産の売却や担保設定も行えません。「相続した実家が誰の名義かわからない」という状態も珍しくなく、早期に専門家（司法書士）への相談を検討することが重要です。 参考出典 相続登記の申請義務化について｜法務省 ?ポイント：3つの対策はそれぞれに期限や条件があります。特に3,000万円特別控除は相続開始からのタイムリミットが明確に定められており、相続人の人数によって控除上限が変わる点にも注意が必要です。「検討してから動こう」という姿勢が、結果的に大きな損失につながるケースがあります。まず何が適用できるかを確認することが、最初のステップです。 4. 「売る・貸す・住む」一宮市での最適な判断基準



兄弟で実家を換価分割！一宮市の不動産相続に強い専門家への相談

2026.10.20

ご兄弟で実家を相続したものの、誰も住む予定がなく、どう分ければ公平になるのかとお悩みではありませんか。誰も住まない実家を相続人全員が売却に合意している場合、売却して現金で分ける「換価分割」は、公平に分けやすく、共有状態も解消できる有力な選択肢です。 ただ、換価分割は「売れば終わり」という単純なものではありません。売却価格が妥当なのか、税金は誰がどれだけ負担するのか、手続きを誰が担うのかといった点で兄弟の意見が分かれ、話し合いが止まってしまうご家族も少なくないのが実情です。 いちのみや不動産相続相談室を運営するじぶん不動産株式会社では、一宮市エリアで相続と不動産売却のご相談を数多くお受けしてきました。この記事では、一宮市にある実家の換価分割をスムーズに進めるための手順と、地元の不動産会社を窓口に司法書士・税理士などの専門家と連携して進めることで得られるメリットを、ご相談の傾向も交えてお伝えします。 .ovn_page section.ovn_list_ac ul { margin-bottom: 30px; } .ovn_page section.ovn_list_ac li { display: block; padding-left: 20px; margin-bottom: 4px; position: relative; overflow: hidden; } .ovn_page section.ovn_list_ac ul li::before { background: var(--scolor); width: 8px; height: 8px; position: absolute; top: 14px; left: 0; content: ''; border-radius: 50%; } .ovn_page section.ovn_list_ac { padding: 30px !important; border: 4px solid var(--scolor); border-radius: 20px; margin: 10px 10px 80px; } .ovn_page .ovn_list_ac ol { counter-reset: item; } .ovn_page .ovn_list_ac ol>li { counter-increment: item; list-style: none; position: relative; padding-left: 30px; font-weight: normal; margin-bottom: 15px; } .ovn_page .ovn_list_ac ol>li::before { content: counter(item); } .ovn_page .ovn_list_ac ul { margin-bottom: 0px; } .ovn_page .ovn_list_ac ul li { padding-left: 20px; font-weight: normal; } .ovn_page .ovn_list_ac ul li::before { background: var(--scolor); width: 8px; height: 8px; position: absolute; top: 14px; left: 0; content: ''; border-radius: 50%; } .under main .ovn_list_ac .list02 li::after { display: none; } .under main .ovn_list_ac .list02 li a { color: var(--txt); } .under main .ovn_list_ac .list02 li a:hover { color: var(--mcolor); } .under main a.link { text-decoration: none !important; } .ovn_page .ovn_list_ac ol li a:hover { text-decoration: none; color: var(--txt); } .under main .list01 li { font-weight: normal; } /* 本文の番号付きリスト（.list02）：番号を1から採番し、通常の太さにする */ .under main .u_editor ol.list02 { counter-reset: li; } .under main .u_editor ol.list02 li { font-weight: normal; } .u_editor div.tb_scroll { font-size: inherit; } .under main table th { font-size: 20px; } .under main a:hover { color: var(--mcolor); } /* 見出しの上の余白（他の下層ページの section 間余白に合わせる） */ .ovn_page .u_editor h4 { margin-top: 80px; } .ovn_page .u_editor h5 { margin-top: 60px; } @media screen and (max-width: 750px) { .ovn_page .u_editor h4 { margin-top: 60px; } .ovn_page .u_editor h5 { margin-top: 40px; } } 目次 実家の相続では「換価分割」が公平に分けやすい選択肢の一つ 現金化することで、合意した割合に応じて細かく分配しやすい 特定の人に負担が偏る「空き家維持のリスク」を手放せる 一宮市での換価分割を地元の不動産・相続専門家に任せるべき理由 一宮市の市場動向を熟知しており「より高く・早く」売却を目指せる 相続登記・税務・不動産売却を専門家と連携し、一つの窓口で相談できる 第三者が客観的な情報を示すことで兄弟間の合意形成が進みやすくなる 【一宮市エリア】換価分割でよくある相談ケース 遠方に住む兄弟同士で連携し、早期の現金化を目指すケース 地域のネットワークを活かし、築古の実家を売却するケース ご相談から換価分割（現金化・分配）完了までのスムーズな流れ 無料査定・初回相談による現状の整理 遺産分割協議書の作成と相続登記の完了 最適な買主を見つける売却活動と決済 売却代金の正確な分配と税務申告のサポート 実家の相続手続きで行き詰まる前に！まずは一宮市の専門家へご相談を ご家族の状況に合わせた最適な売却プランをご提案 無料相談・お問い合わせの手順 1. 実家の相続では「換価分割」が公平に分けやすい選択肢の一つ 誰も実家に住む予定がなく、相続人全員が売却に合意している場合、換価分割は公平に分けやすく、共有状態も解消できる有力な選択肢です。不動産のまま分けようとすると、評価額の考え方や管理の負担をめぐって、誰かが得をしたり損をしたりする形になりやすいからです。 遺産分割の方法には、主に次の4つがあります。 ※表は左右にスクロールして確認することができます。 分割方法 内容 実家を相続するときの注意点 現物分割 財産をそのままの形で分ける 1軒の家を物理的に分けるのは難しい 代償分割 1人が実家を取得し、他の兄弟へ代償金を払う 取得する人にまとまった資金が必要 共有分割 兄弟の共有名義で持ち続ける 不動産全体の売却には原則として全員の同意が必要で、管理方法についても共有者間の調整が必要 換価分割 実家を売却し、代金を分ける 売却の手間や税金の申告が発生する ただし、換価分割がどのご家族にも最適とは限りません。兄弟の誰かが実家に住み続けたい場合は代償分割が合うこともありますし、売却価格や税金、売却費用によって有利な方法は変わります。共有名義のまま放置すると、兄弟の誰かが亡くなったときにその配偶者や子どもへ持分が移り、関係者が増えて話がまとまりにくくなる点にも注意が必要です。 現金化することで、合意した割合に応じて細かく分配しやすい 換価分割の大きな強みは、分ける対象が「現金」になる点にあります。不動産の評価額は、路線価・固定資産税評価額・実際の売却価格などで大きく変わり、「実家の価値はいくらか」という前提そのものでもめることがあります。 その点、売却した後の代金であれば、仲介手数料や登記費用などの経費を差し引いた手取り額を、法定相続分や話し合いで決めた割合に応じて分けられます。金額がはっきりしているため、兄弟の誰もが納得しやすいでしょう。なお、遺産分割は必ずしも法定相続分どおりである必要はなく、相続人全員が合意すれば異なる割合で分けることもできます。 ✓ポイント：換価分割では、売却価格から諸経費を差し引いた「手取り額」を分けるのが一般的です。どの経費を差し引くのか、立て替えた費用をどう精算するのかを、遺産分割協議の段階で決めておくと分配時の行き違いを防げます。 特定の人に負担が偏る「空き家維持のリスク」を手放せる 実家を空き家のまま持ち続けると、固定資産税の支払い、草木の手入れ、雨漏りや設備の点検といった管理の手間がかかり続けます。そして多くの場合、その負担は実家の近くに住む兄弟一人に偏りがちです。 さらに、管理が不十分な空き家が「管理不全空家」などに該当し、市区町村からの指導後も改善されず勧告を受けると、その敷地が固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。換価分割で早めに売却すれば、こうした負担やリスクを兄弟全員が手放せるのです。 ✓ポイント：空き家の管理負担は、時間がたつほど「なぜ自分ばかり」という不満につながりやすい傾向があります。誰か一人に負担を背負わせないためにも、相続が発生した段階で換価分割を視野に入れておくことが大切です。 出典：住宅：空き家対策特設サイト｜国土交通省 2. 一宮市での換価分割を地元の不動産・相続専門家に任せるべき理由 換価分割を進めるには、一宮市の不動産事情に詳しい不動産会社を窓口に、相続手続きの専門家と連携して進めるのが近道です。売却の結果がそのまま兄弟の取り分になるため、売り方と手続きの質が、分配額と兄弟関係の両方を左右します。 ひと口に「専門家」といっても、換価分割で関わる専門家の役割はそれぞれ異なります。 ※表は左右にスクロールして確認することができます。 専門家 主な役割 不動産会社 実家の査定、売却活動、売買契約・引き渡しの調整 司法書士 相続登記の申請、遺産分割協議書の作成支援 税理士 譲渡所得の計算・確定申告、相続税や特例の相談 弁護士 相続人同士で争いがある場合の交渉や調停・審判の対応 一宮市の市場動向を熟知しており「より高く・早く」売却を目指せる 一宮市は名古屋市や岐阜市へのアクセスがよく、JR尾張一宮駅や名鉄一宮駅の周辺と、郊外の住宅地とでは、買主の層も価格の付き方も異なります。同じ市内でも、エリアや道路付け、土地の形によって評価が大きく変わるのが不動産です。 地元の不動産会社であれば、こうした地域ごとの相場観や、どのような買主に需要があるかを踏まえて価格を提案できます。適正な査定価格と売り出し戦略は、兄弟全員の手取り額を直接左右する重要な判断材料になります。 ✓ポイント：相場より高すぎる価格で売り出すと売却期間が延び、結果的に値下げを重ねることになりかねません。反対に安すぎると、兄弟の誰かから「もっと高く売れたのでは」という不満が出る原因になります。根拠のある査定価格を兄弟全員で共有することが、合意形成の第一歩です。 相続登記・税務・不動産売却を専門家と連携し、一つの窓口で相談できる 換価分割では、売却の前後に次のような手続きが必要になります。 戸籍謄本などを集めて相続人を確定する 遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・実印を押す 実家の名義を相続人へ変更する相続登記を行う 売却後に、各相続人が必要に応じて譲渡所得の確定申告をする なお、相続登記は2024年4月から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産についても義務化の対象で、未登記の場合は原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。 不動産会社、司法書士、税理士へ別々に依頼すると、窓口が分かれて兄弟それぞれへの連絡も煩雑になります。司法書士や税理士と連携する不動産会社であれば、不動産会社を相談窓口としながら、登記は司法書士、税務は税理士、不動産売却は不動産会社という形で連携して進められます。 出典：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省 第三者が客観的な情報を示すことで兄弟間の合意形成が進みやすくなる 兄弟だけで話し合うと、「親の介護をしたのは自分だ」「昔から長男ばかり優遇されていた」など、過去の感情が持ち込まれて話が進まなくなることがあります。 不動産会社や各専門家から、査定の根拠、手続きの順序、分配の計算方法といった客観的な情報を共有することで、兄弟間の合意形成が進みやすくなる場合があります。なお、すでに相続人同士で争いが生じている場合や、代理で交渉してもらう必要がある場合は、弁護士への相談が必要です。愛知県弁護士会では、一宮市内の法律相談センターでも相続専門の相談を受け付けています。 ✓ポイント：第三者に求められるのは、特定の兄弟の味方をすることではありません。全員に同じ情報を同じタイミングで伝え、判断材料をそろえることです。相談先を選ぶ際は、相続人全員への説明を丁寧に行ってくれるかどうかを確認することをおすすめします。 出典：相続・遺言｜愛知県弁護士会 3. 【一宮市エリア】換価分割でよくある相談ケース いちのみや不動産相続相談室には、兄弟での換価分割に関するご相談が多く寄せられています。ここでは、よくあるご相談の傾向をもとに、専門家のサポートが役立つケースをご紹介します。 ※以下は当社に寄せられる相談傾向をもとに構成したモデルケースです。特定のお客様の事例ではありません。 遠方に住む兄弟同士で連携し、早期の現金化を目指すケース 一宮市の実家を相続した兄弟のうち、何人かが県外に住んでいるケースです。全員が仕事を持っていると、平日に何度も一宮市へ集まるのは難しく、話し合いを始められないまま固定資産税の納付時期を迎えてしまうことがあります。 このような場合は、査定結果や売却の進み具合をメールや電話で全員に同時にお伝えし、書類のやり取りも郵送で進める方法があります。遺産分割協議書の内容を事前に共有したうえで署名をいただけば、兄弟が何度も現地に集まらなくても、売却と分配まで進めることが可能です。 地域のネットワークを活かし、築古の実家を売却するケース 築年数の古い木造住宅で、「建物の価値はほとんどない」と言われ、解体費用を差し引くと手元にほとんど残らないのではないかと心配されるご相談も少なくありません。 このような場合は、一宮市内で土地を探している個人の方や、リフォームを前提に購入を検討する事業者へ幅広く声をかけ、建物を残したまま売却できないかを検討します。解体せずに売却できれば、その分の費用負担を抑えられます。築古の実家でも、地域の需要をよく知る会社であれば売り方の選択肢は広がります。 ※表は左右にスクロールして確認することができます。 ケース 主なお悩み 解決につながるサポート 遠方の兄弟との連携 全員が集まれず話し合いが進まない 情報の同時共有と郵送での書類手続き 築古の実家の売却 古家の価値が見込めないと言われた 地域の買主・事業者への幅広い紹介 4. ご相談から換価分割（現金化・分配）完了までのスムーズな流れ 換価分割は、正しい順序で進めれば決して難しい手続きではありません。全体の流れを兄弟全員が事前に把握しておくことで、「今どこまで進んでいるのか」という不安や不信感を防げます。 無料査定・初回相談による現状の整理 最初に、実家の査定と、相続人・財産の状況を整理します。相続人が誰なのか、遺言書があるか、住宅ローンや借入が残っていないかなどを確認し、換価分割が適しているかどうかを判断していきます。この段階で査定価格の根拠を兄弟全員に共有しておくと、その後の話し合いがスムーズです。 遺産分割協議書の作成と相続登記の完了 次に、遺産分割協議書を作成します。換価分割の場合は、「実家を売却し、その代金を兄弟で分ける」という内容と分配割合を協議書に明記しておくことが重要です。 手続きの都合で、代表となる1人の名義で相続登記をして売却することもあります。その場合は、その登記が換価のための便宜的なものであることや、売却代金の分配割合を遺産分割協議書などで明確にしておくことが大切です。換価分割であることが書面や実態から確認できない場合、税務上の説明が複雑になる可能性があります。 ✓ポイント：代表者1人の名義で売却する場合も、兄弟全員の共有名義で売却する場合も、協議書の書き方が税務上の扱いを左右します。協議書の文面は、司法書士や税理士など専門家の確認を受けたうえで作成することをおすすめします。 出典：遺産の換価分割のための相続登記と贈与税｜国税庁 最適な買主を見つける売却活動と決済 相続登記が終わったら、売却活動に入ります。売却方法には、一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。 ※表は左右にスクロールして確認することができます。 売却方法 特徴 向いているケース 仲介 市場で買主を探すため高値を狙いやすい 時間に余裕があり、手取り額を重視したい 買取 不動産会社が直接購入するため早く現金化できる 早く分配したい、建物の状態が悪い どちらがよいかは、兄弟が何を優先するかによって変わります。売買契約から決済、引き渡しまでの段取りも、不動産会社が相続人全員と調整しながら進めます。 売却代金の正確な分配と税務申告のサポート 決済が終わったら、手取り額を協議書で決めた割合どおりに分配します。換価分割で譲渡所得が生じる場合、原則として各相続人が換価代金の取得割合に応じて譲渡所得を計算し、必要に応じて確定申告します。売却時点で分配割合が決まっていないケースなどは扱いが異なるため、税理士への確認が必要です。 その際、一定の要件を満たせば、相続した空き家の譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例や、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例を使える場合があります。ただし、空き家の特例は相続人が3人以上いると1人あたりの控除額が2,000万円になるなど、細かな条件があります。 なお、空き家の3,000万円特別控除と相続税の取得費加算の特例は、同じ不動産の譲渡について原則として併用できません。どちらを使う方が有利かも含め、売却前に税理士へ確認しておくことが重要です。 ✓ポイント：空き家の特例には、建物の建築時期や売却期限、売却代金の上限などの要件があり、売却の時期や方法によって使えるかどうかが決まります。特例の利用を考えている場合は、売却前の段階で相談しておくと、選べる選択肢を狭めずに済みます。 出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 5. 実家の相続手続きで行き詰まる前に！まずは一宮市の専門家へご相談を 兄弟での換価分割を円満に進めるためには、話し合いがこじれる前に専門家へ相談することがいちばんの近道です。売却価格の根拠、協議書の書き方、税金の扱いを早い段階で整理しておけば、兄弟全員が同じ情報をもとに判断できます。 ご家族の状況に合わせた最適な売却プランをご提案 じぶん不動産株式会社が運営するいちのみや不動産相続相談室では、一宮市の不動産事情と相続手続きの両面から、ご家族の状況に合わせた売却プランをご提案しています。「早く現金化して分けたい」「できるだけ高く売りたい」「遠方の兄弟とも公平に進めたい」など、ご要望に応じて仲介と買取のどちらが合っているかを一緒に検討いたします。 相続登記は司法書士、税務は税理士と連携しているため、当社を窓口として、相続登記から売却、分配後の申告までをまとめてご相談いただけるのも特長です。 無料相談・お問い合わせの手順 ご相談は、次の流れで承っています。 お電話またはお問い合わせフォームからご連絡ください 担当者が現在の状況やお困りごとをお伺いします 実家の無料査定と、換価分割の進め方をご提案します ご兄弟で内容をご検討いただき、ご納得いただけた場合にご依頼ください 初回のご相談や査定の段階で、依頼を決めていただく必要はありません。「兄弟にどう切り出せばいいかわからない」という段階でも、お気軽にご相談ください。一宮市で実家の相続にお悩みの方は、いちのみや不動産相続相談室を運営するじぶん不動産株式会社へお問い合わせください。



相続放棄を検討する前に知っておくこと【メリット・デメリット・管理義務の落とし穴】

2026.10.15

「借金もあるらしいし、古い家だけ相続しても困る。いっそ相続放棄してしまいたい」。相続放棄は有効な選択肢の一つですが、一度決断すると取り消せず、予想外の問題が残るケースもあります。 ■ 相続放棄とは 家庭裁判所に申述することで、相続人としての地位をすべて放棄する手続きです。プラスの財産もマイナスの財産（借金）もすべて受け取りません。「借金は放棄して、預貯金だけ相続する」という選択はできません。 ■ 相続放棄のメリット ▼ 借金・債務を引き継がなくて済む 被相続人に住宅ローンや借金が残っている場合、相続放棄によってそれらを引き継がずに済みます。   ▼ 手続きの負担を減らせる 複雑な遺産分割協議に関わらなくて済みます。特に疎遠な家族との話し合いを避けたい場合、放棄という選択が有効なことがあります。



一宮市で不動産相続した実家を高く売却！信頼できる査定のポイント

2026.05.01

一宮市でご実家を相続され、いよいよ売却に向けて動き出そうとしている方も多いのではないだろうか。「思い出のある家だからこそ、少しでも高く売りたい」「信頼できるプロに任せて、安心して手放したい」――そんな思いは当然のことだ。 ただし、相続不動産の売却は通常の売却とは性質が異なる。相続登記（2024年4月1日から申請義務化）や税制特例の確認など、専門知識を要する手続きが伴うため、「査定額が高い」という理由だけで業者を選ぶと、後から思わぬ落とし穴にはまるケースも少なくない。 この記事では、いちのみや不動産相続相談室を運営するじぶん不動産株式会社が、一宮市の不動産事情をふまえた「査定の着眼点」と「信頼できる業者の見極め方」を解説する。読み終えるころには、ご実家の売却に向けた具体的な判断軸が手に入るはずだ。 .ovn_page section.ovn_list_ac ul{margin-bottom: 30px;} .ovn_page section.ovn_list_ac li{display:block;padding-left:20px;margin-bottom:4px;position:relative;overflow: hidden;} .ovn_page section.ovn_list_ac ul li::before{background:var(--scolor);width:8px;height:8px;position:absolute;top:14px;left:0;content:'';border-radius: 50%;} .ovn_page section.ovn_list_ac { padding: 30px !important; border: 4px solid var(--scolor); border-radius: 20px; margin: 10px 10px 80px; } .ovn_page .ovn_list_ac ol { counter-reset: item; } .ovn_page .ovn_list_ac ol > li { counter-increment: item; list-style: none; position: relative; padding-left: 30px; font-weight: normal; margin-bottom: 15px; } .ovn_page .ovn_list_ac ol > li::before { content: counter(item); } .ovn_page .ovn_list_ac ul { margin-bottom: 0px; } .ovn_page .ovn_list_ac ul li{ padding-left: 20px; font-weight: normal; } .ovn_page .ovn_list_ac ul li::before { background: var(--scolor); width: 8px; height: 8px; position: absolute; top: 14px; left: 0; content: ''; border-radius: 50%; } .under main .ovn_list_ac .list02 li::after { display: none; } .under main .ovn_list_ac .list02 li a { color: var(--txt); } .under main .ovn_list_ac .list02 li a:hover { color: var(--mcolor); } .under main a.link{ text-decoration: none!important; } .ovn_page .ovn_list_ac ol li a:hover{ text-decoration: none; color: var(--txt); } .under main .list01 li { font-weight: normal; } .u_editor div.tb_scroll { font-size: inherit; } .under main table th{ font-size: 20px; } .under main a:hover { color: var(--mcolor); } 目次 一宮市での実家売却を成功させる最大の鍵は「地域密着のパートナー選び」 なぜ一宮市のエリア相場に強い会社を選ぶべきなのか 「大手」と「地元密着型」、相続した実家の売却に向いているのはどちらか 相続した不動産はいくらになる？査定額を左右する3つの判断基準 建物の現状とポテンシャル 土地の資産価値を決める周辺環境 スムーズに売るための事前準備 「高額査定＝良い会社」は危険！後悔しない不動産会社の見極め方 査定額の根拠をデータで説明できるか 税務面のアドバイスや専門家との連携体制 担当者のレスポンスと誠実な対応姿勢 ご自身の状況に合わせた最適な売却方法：仲介と買取の選択 まとめ：まずは無料査定・ご相談で適正価値の把握から 1. 一宮市での実家売却を成功させる最大の鍵は「地域密着のパートナー選び」 相続した実家を高く売却できるかどうかは、エリアの相場感と地域事情を熟知したパートナーに出会えるかどうかにかかっている。一宮市は、JR・名鉄による名古屋方面へのアクセスが良好で、立地や交通利便性によって評価に差が出やすいエリアといえる。こうした地域固有の特性を正確に読み取れる会社でなければ、査定の精度は大きく下がってしまう。 なぜ一宮市のエリア相場に強い会社を選ぶべきなのか 不動産の価格は、全国一律の基準だけでは測れない。同じ一宮市内でも、名鉄一宮駅に近い利便性の高いエリアと、車移動が前提の郊外エリアでは買い手の層がまったく異なる。地域の成約事例を数多く持つ会社は、「このエリアなら、この条件でいくらで売れた」という実績ベースの根拠を示せるため、適正かつ高値での売却につながりやすい。 「大手」と「地元密着型」、相続した実家の売却に向いているのはどちらか 大手不動産会社は広範な集客力が魅力だが、相続に伴う個別事情への対応は担当者のスキルに左右されがちだ。一方、地元密着型の会社は、周辺の成約事例や生活利便施設、接道条件、エリアごとの売れ方の違いを把握している場合があり、相続不動産の売却でも具体的な提案を受けやすい。もちろん規模だけで判断するのではなく、相続案件の実績と対応力を直接確認することが欠かせない。 ?ポイント――一宮市内の成約データを豊富に持ち、相続案件の対応実績がある会社を選ぶことが、適正価格での売却に直結する。エリアの特性を理解したパートナーかどうかは、最初の査定説明の段階で見極められる。 出典：一宮市域の交通｜一宮市 2. 相続した不動産はいくらになる？査定額を左右する3つの判断基準 相続した実家の査定額は、「建物」「土地」「売却に向けた事前準備」の3要素で大きく変動する。どこに価値があり、どこにリスクがあるのかを事前に把握しておくと、査定結果への納得感が高まり、業者との交渉にも余裕が生まれる。 建物の現状とポテンシャル 築年数が古い物件でも、構造がしっかりしていればリフォーム前提での購入を希望する買い手は存在する。逆に、雨漏りやシロアリ被害といった重大な瑕疵がある場合は、売却価格に直接影響する。現況の劣化度合いと、手を入れた場合にどこまで価値が回復するかという「ポテンシャル」の両面で評価されるのが一般的だ。 土地の資産価値を決める周辺環境 建物の価値が下がっても、土地そのものの資産価値は立地条件に大きく左右される。以下のような要素が査定で重視されやすい。 評価項目 査定で見られやすいポイント 駅からの距離 駅に近いほど評価されやすい傾向がある 接道状況 建築基準法上の道路に適切に接しているか、再建築に支障がないか 周辺施設 スーパー・学校・病院などの生活利便性 用途地域 周辺環境や建築制限との関係 ※不動産価格は個別性が強く、物件の形状・面積・取引事情などによっても異なる。 スムーズに売るための事前準備 見落としがちなのが、境界確定の有無や残置物の処理状況だ。隣地との境界が曖昧なまま売りに出すと買い手が不安を感じ、価格交渉で不利になりやすい。また、家財道具がそのまま残っている状態では内覧時の印象も下がる。売却活動の前に、測量と残置物の整理を済ませておくと、成約までの期間短縮にもつながる。 ?ポイント――査定額に影響する「建物・土地・事前準備」の3要素を理解しておくことで、不動産会社から提示された金額の妥当性を自分自身で判断できるようになる。 出典：不動産情報ライブラリ｜国土交通省 3. 「高額査定＝良い会社」は危険！後悔しない不動産会社の見極め方 複数社に査定を依頼すると、金額に大きな差が出ることは珍しくない。ここで注意したいのが、極端に高い査定額を提示する会社が必ずしも優良とは限らないという点だ。媒介契約を取るために相場より高い金額を提示し、結局売れずに値下げを繰り返す――いわゆる「高預かり」は業界でもよく知られた問題である。 査定額の根拠をデータで説明できるか 信頼できる会社は、周辺の成約事例や公示地価などの客観データをもとに、「なぜこの金額になるのか」を論理的に説明してくれる。根拠があいまいなまま高額を提示する会社は、契約後に値下げ交渉を持ちかけてくるリスクが高い。 税務面のアドバイスや専門家との連携体制 相続不動産の売却では、一定の要件を満たす場合に限り、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」や「取得費加算の特例」などを利用できる可能性がある。取得費加算の特例も、相続税が課税されていることなど一定要件を満たす場合に活用の余地がある。これらの制度を正しく案内でき、必要に応じて税理士や司法書士と連携できる体制を持っているかどうかは、手取り額に直結する重要な判断材料だ。 担当者のレスポンスと誠実な対応姿勢 売却活動は数か月にわたることも多い。その間、担当者と頻繁にやり取りを重ねることになるため、レスポンスの速さや質問への的確な回答は信頼関係の土台になる。初回相談の段階で、こちらの状況を丁寧にヒアリングしてくれるかどうかを見極めたい。 ?ポイント――査定額の高さだけで比較せず、「根拠の明確さ」「税務・法務の連携力」「担当者の人柄と対応スピード」の3軸で業者を評価すると、契約後のミスマッチを防げる。 出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁 4. ご自身の状況に合わせた最適な売却方法：仲介と買取の選択