突然の相続に備えて、
知っておきたい基礎知識をご紹介します

相続は突然発生することが多く、手続きや準備すべき書類も多岐にわたるため、戸惑う方も少なくありません。そこで本ページでは、相続の基本的なルールや手続きの流れ、注意すべきポイントをわかりやすく整理してご紹介します。急な相続にも冷静に対応できるよう、事前に正しい情報と知識を身につけておくことが大切です。

不動産相続で押さえておきたい重要ポイント

相続登記は、不動産を相続した事実を知った日から3年以内に申請が必要です。親族間のトラブルを防ぐためにも、早めの手続きを心がけましょう。

不動産相続手続きの流れ

相続人確定

相続が発生した際には、まず遺言書があるかどうかを確認することが重要です。遺言書は自宅だけでなく、法務局や公証役場に保管されている場合もあるため、これらの場所も確認しましょう。遺言書が見つからない場合や、その内容に納得できない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があります。話し合いが成立したら、相続財産の詳細や全員の署名・押印を記載した遺産分割協議書を作成し、相続人を正式に確定させます。

相続登記の必要書類を準備

相続する不動産を特定するためには、関係書類の準備が欠かせません。もし代理人が手続きを行う場合は、委任状をあらかじめ用意して提出する必要があります。

相続登記に必要な書類は以下の通りです。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

不動産相続にかかる費用を把握しておこう

不動産を相続すると、さまざまな費用負担が生じます。代表的なものは、登録免許税（固定資産評価額の0.4％）や、戸籍謄本・住民票など各種証明書の取得費用、さらに司法書士・税理士へ依頼する際の報酬です。これらの費用について、項目ごとに詳しく見ていきましょう。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して自治体が課す税金です。納税通知書と払込票は毎年4～6月頃に送られてくるため、記載内容をしっかり確認しておきましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

登録免許税

相続によって不動産の所有権移転登記を行う際は、登録免許税として固定資産税評価額の0.4％にあたる金額を収入印紙で納付する必要があります。

必要書類の入手先と取得費用

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※地域によって費用は異なります。

司法書士・税理士への依頼料

相続や登記の手続きは複雑で時間もかかるため、司法書士や税理士などの専門家へ依頼するのが一般的です。司法書士への報酬はおおよそ3万～10万円程度、税理士の場合は相続財産の0.5％～1％ほどが目安とされています。

不動産を相続する際に押さえておきたい重要なポイントとは

相続人が複数いる

相続後のトラブルを防ぐためには、不動産を共有名義にするのはできるだけ避けるのが賢明です。遺産分割協議の際は、単独名義にする「現物分割」や、金銭で調整する「代償分割」、不動産を売却して分配する「換価分割」などの方法を検討するとよいでしょう。

不動産を相続したくない場合には

「老朽化した家を引き継ぎたくない」「将来的に住む予定がない」といった理由で相続を望まない場合は、相続放棄のほか、相続土地国庫帰属制度の活用や売却などの選択肢を検討してみましょう。

なお、相続放棄や限定承認を行う際は、被相続人の死亡を知った日から3カ月以内に、家庭裁判所で手続きを完了させる必要があります。

空き家になっている場合

空き家を放置すると「管理不全空家」に指定される可能性があり、その場合は自治体から指導や勧告を受けることになります。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が適用除外となり、税額が最大6倍に増えるケースもあります。こうした負担を避けるためにも、できるだけ早い段階で売却などの対応を検討しましょう。また、相続前から空き家となっていた理由が老人ホームへの入居や入院である場合、「小規模宅地等の特例」や「相続した空き家の売却に関する特例」を利用できる可能性があります。事前に条件を確認しておくことをおすすめします。

不動産を売却する場合

不動産を売却して得た売却益は、相続税の納税資金として活用することができます。また、不動産を現金化することで、複数の相続人がいる場合でも遺産分割時のトラブルを防ぎやすくなるという利点があります。不動産の売却には主に2つの方法があり、買主を探して売る「仲介売却」と、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」があります。一般的に「仲介売却」は高値で売れる傾向がありますが、売却完了までに平均3〜6カ月ほどかかるケースが多く見られます。一方、相続税の納付期限は相続開始から10カ月以内と定められているため、「仲介売却」を選ぶ場合は早めに不動産会社へ相談し、計画的に準備を進めることが大切です。

借地に建つ住宅を相続する場合

借地に建つ住宅を相続する場合は、その建物だけでなく借地権も相続財産として扱われます。まずは借地契約の内容（契約期間・地代・契約形態など）を確認し、相続人全員で遺産分割協議を行うことが必要です。名義変更を進める際には、地主への連絡や相続登記の手続きも行わなければなりません。なお、借地権の相続に地主の承諾は不要ですが、後々のトラブルを防ぐためにも契約内容を十分に確認しておくことが大切です。

認知症を発症する前に、被相続人の相続対策を進めておく

被相続人が認知症を発症し、意思能力がないと判断された場合には、その後に作成された遺言書や契約が無効とみなされるおそれがあります。こうしたリスクを防ぐためには、意思能力が十分にあるうちに公正証書遺言など、法的に有効な形式で遺言書を作成しておくことが重要です。さらに、将来に備えて任意後見制度を利用するのも有効な手段です。もし意思能力を失ってしまった場合には、法定後見制度の活用など、早い段階で適切な対策を講じておくことが求められます。

事前に不動産の価値を把握しておく

不動産を複数の相続人で分ける場合、「分割方法で意見がまとまらない」といったトラブルを避け、不動産を適切に活用するためにも、事前に不動産の価値を把握しておくことが大切です。不動産の評価額には「地価公示価格」「路線価」「固定資産税評価額」「実勢価格」などがあり、それぞれ算出方法や目的が異なります。なお、相続税の計算に用いられる評価額と、実際の売却価格（市場価格）は一致しないこともあるため、注意が必要です。

相続が発生する前に不動産を売却しておくことも可能です

不動産の相場が高いときや、「小規模宅地等の特例」が適用できない場合、または不動産が市場ニーズに合っていない場合には、相続が発生する前に売却を検討しておくことをおすすめします。