一宮市で実家を相続したとき、多くの方がまず直面するのが「とりあえず持っておこう」という判断です。しかしこの選択が、数年後に数百万円単位の損失へとつながるケースは決して珍しくありません。固定資産税の仕組みや空き家に関する法的リスクを知らないまま放置してしまうと、気づいたときには手遅れになっていることがあります。

「まだ売却するか決めていない」「とりあえず情報が欲しい」という段階だからこそ、今のうちに基本的な知識を整理しておくことが重要です。本記事では、一宮市エリアで不動産相続に携わってきた「いちのみや不動産相続相談室」を運営するじぶん不動産株式会社が、固定資産税の仕組みから節税対策、最適な判断基準まで、損をしないための基礎知識をわかりやすくお伝えします。

1. 一宮市で実家を相続したらまず知るべき固定資産税の仕組み

相続した実家に「誰も住んでいない」状態でも、固定資産税は毎年確実にかかり続けます。

まず知っておきたいのが、固定資産税は「所有しているだけで発生するコスト」だという点です。固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、原則として「課税標準額 × 税率（標準税率1.4%）」で計算されます。課税標準額は評価額を基に、住宅用地の特例などの軽減措置が反映された金額です。

ただし、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）の課税標準額は通常の6分の1に軽減されています。これが、実家の固定資産税が比較的低く抑えられている理由です。

「税金が安いから大丈夫」と感じる方も多いのですが、この優遇措置はあくまで「住宅が適切に管理されていること」が前提です。空き家の状態が続くと、この特例が外れるリスクが生じます。

✓ポイント：相続後に必要な手続きは二つあります。一つは不動産の名義変更にあたる「相続登記」（法律上の義務）、もう一つは固定資産税の納税通知書の送付先等に関する届出（自治体窓口へ確認）です。名義変更の手続きを後回しにすると、売却や担保設定の際に支障が出るため、早めの対応が重要です。

参考出典 固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置｜国土交通省

2. 空き家放置が招く「固定資産税6倍」の罠

空き家を放置して行政から勧告を受けると、固定資産税の優遇が解除され、小規模住宅用地の税負担が最大6倍相当になり得ます（土地条件等により増え方は変わります）。

これは決して他人事ではありません。法改正（2023年改正・2023年12月施行）により、倒壊等の危険が高い「特定空家」だけでなく、放置が進む前段階の「管理不全空家」も指導等の対象となり、行政が早期に介入しやすくなりました。一宮市でも「空き家等対策計画」に基づき、管理が行き届いていない物件への行政指導が強化されています。一宮市は名古屋市のベッドタウンとして需要があるエリアである一方、管理不全な物件への対応も着実に進んでいます。

特定空家・管理不全空家に至るプロセスは、以下のように段階的に進みます。

• 第一段階：「管理不全空家」として認定される（草木の繁茂、外壁の剥落、害虫・悪臭など）
• 第二段階：改善指導・勧告を受ける（この時点で住宅用地の特例が解除）
• 第三段階：命令・行政代執行へと進む（除却費用が所有者に請求される）

勧告を受けた段階で住宅用地の特例が解除されるため、小規模住宅用地（200㎡以下）の「課税標準1/6」が適用されていた部分は、最大で税負担が6倍相当になり得ます。年間10万円程度だった固定資産税が一気に60万円規模になるケースもあります。さらに、行政代執行等に至ると除却費用が所有者負担となり、規模によっては数百万円になることもあります。

「まだ大丈夫だろう」という感覚のまま数年が経過し、気づいたときには深刻な状況になっていた——そのような相談が後を絶ちません。

参考出典 空家法改正（令和5年12月13日施行）関連情報｜国土交通省

3. 税金で損をしないための3つの重要対策

税金の負担を最小限に抑えながら相続不動産を適切に処分するには、使える制度を正しく知ることが出発点です。知っているかどうかで、手元に残るお金が大きく変わります。

対策①：売却時の「3,000万円特別控除」を狙う

相続した空き家を売却する際、一定の条件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円が控除される制度があります（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）。

これは国税庁が定める制度で、相続により取得した旧耐震基準の家屋（昭和56年5月31日以前に建築）を売却する場合などに適用されます。主な適用条件は以下の通りです。

• 相続開始から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
• 売却価格が1億円以下であること
• 相続時から売却時まで、貸付けや事業の用に供していないこと
• 耐震リフォームを実施するか、更地にして売却すること（2024年以降は緩和あり）

※重要：令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡で、相続人の数が3人以上の場合、控除上限は3,000万円ではなく2,000万円となります（要件該当時）。

期限がある制度のため、相続が発生したら早めに適用可否を確認することが不可欠です。

参考出典 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁　

対策②：一宮市の空き家バンクや補助金制度の確認

一宮市では、空き家の流通促進を目的とした「空き家バンク」制度を設けています。空き家バンクに登録することで、移住・定住希望者とのマッチングが期待でき、売却や賃貸の選択肢が広がります。また、空き家の解体や改修に関する補助金・助成制度が設けられている場合もあるため、最新情報は一宮市役所の担当窓口に直接確認することをお勧めします。

補助金や助成制度は予算の都合で年度ごとに変わることがあるため、「今年度はどういった制度があるか」を早めに把握しておくことが得策です。

参考出典 一宮市空き家バンクについて｜一宮市

対策③：相続登記の義務化への対応

2024年4月から、相続登記が義務化されました。相続により不動産を取得した場合、取得を知った日から3年以内に登記申請をしなければ、10万円以下の過料（行政上の罰則）の対象となります。

相続登記が未了のままでは、不動産の売却や担保設定も行えません。「相続した実家が誰の名義かわからない」という状態も珍しくなく、早期に専門家（司法書士）への相談を検討することが重要です。

参考出典 相続登記の申請義務化について｜法務省

✓ポイント：3つの対策はそれぞれに期限や条件があります。特に3,000万円特別控除は相続開始からのタイムリミットが明確に定められており、相続人の人数によって控除上限が変わる点にも注意が必要です。「検討してから動こう」という姿勢が、結果的に大きな損失につながるケースがあります。まず何が適用できるかを確認することが、最初のステップです。

4. 「売る・貸す・住む」一宮市での最適な判断基準

相続した不動産をどう扱うかは、エリアの需要や維持コストのバランスによって大きく変わります。「なんとなく持っておく」ではなく、数字で比較したうえで判断することが重要です。

エリア別の需要と売却・賃貸の考え方

一宮市は名古屋市への交通アクセスが良好な住宅需要エリアです。ただし、エリアによって動きやすさに差がある傾向があります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

駅周辺は比較的売却・賃貸ともに動きやすい一方、郊外エリアは需要が限定的なため、早期売却を選択した方が結果的に有利になるケースも少なくありません。ただし個々の物件条件によって状況は異なるため、エリアごとの動向を把握したうえで判断することが大切です。

維持費と売却価格の比較シミュレーション

たとえば、一宮市内で固定資産税が年間10万円の物件を5年間そのまま保有した場合、固定資産税だけで50万円の支出が発生します。これに管理費（草刈り・清掃など）や建物の劣化コストを加えると、総額はさらに膨らみます。

「今すぐ売れば手に入る額」と「保有し続けるコスト」を比較することが、判断の出発点となります。一宮市の路線価や周辺の成約事例をもとにした査定を受けることで、初めてこの比較が可能になります。「査定＝売却確定」ではないため、情報収集の一環として積極的に活用してほしいところです。

5. まとめ：手遅れになる前に一宮市の専門家へ相談を

一宮市での不動産相続で損をしないためには、「早めに動くこと」に尽きます。固定資産税の仕組みを理解し、特定空家・管理不全空家のリスクを回避し、使える税制優遇を期限内に活用する——これらはすべて、早期に情報を得て行動した人だけが選べる選択肢です。

「まだ決めていない」という段階でも、査定や相談は無料で受けられます。じぶん不動産株式会社が運営する「いちのみや不動産相続相談室」では、一宮市エリアに密着した豊富な実績をもとに、売却・賃貸・活用といったあらゆる選択肢について、お客様の状況に合わせた情報提供を行っています。

損をしてから後悔するのではなく、今の段階で一度プロに話を聞いてみることが、賢い相続の第一歩となります。