ご兄弟で実家を相続したものの、誰も住む予定がなく、どう分ければ公平になるのかとお悩みではありませんか。誰も住まない実家を相続人全員が売却に合意している場合、売却して現金で分ける「換価分割」は、公平に分けやすく、共有状態も解消できる有力な選択肢です。

ただ、換価分割は「売れば終わり」という単純なものではありません。売却価格が妥当なのか、税金は誰がどれだけ負担するのか、手続きを誰が担うのかといった点で兄弟の意見が分かれ、話し合いが止まってしまうご家族も少なくないのが実情です。

いちのみや不動産相続相談室を運営するじぶん不動産株式会社では、一宮市エリアで相続と不動産売却のご相談を数多くお受けしてきました。この記事では、一宮市にある実家の換価分割をスムーズに進めるための手順と、地元の不動産会社を窓口に司法書士・税理士などの専門家と連携して進めることで得られるメリットを、ご相談の傾向も交えてお伝えします。

1. 実家の相続では「換価分割」が公平に分けやすい選択肢の一つ

誰も実家に住む予定がなく、相続人全員が売却に合意している場合、換価分割は公平に分けやすく、共有状態も解消できる有力な選択肢です。不動産のまま分けようとすると、評価額の考え方や管理の負担をめぐって、誰かが得をしたり損をしたりする形になりやすいからです。

遺産分割の方法には、主に次の4つがあります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

ただし、換価分割がどのご家族にも最適とは限りません。兄弟の誰かが実家に住み続けたい場合は代償分割が合うこともありますし、売却価格や税金、売却費用によって有利な方法は変わります。共有名義のまま放置すると、兄弟の誰かが亡くなったときにその配偶者や子どもへ持分が移り、関係者が増えて話がまとまりにくくなる点にも注意が必要です。

現金化することで、合意した割合に応じて細かく分配しやすい

換価分割の大きな強みは、分ける対象が「現金」になる点にあります。不動産の評価額は、路線価・固定資産税評価額・実際の売却価格などで大きく変わり、「実家の価値はいくらか」という前提そのものでもめることがあります。

その点、売却した後の代金であれば、仲介手数料や登記費用などの経費を差し引いた手取り額を、法定相続分や話し合いで決めた割合に応じて分けられます。金額がはっきりしているため、兄弟の誰もが納得しやすいでしょう。なお、遺産分割は必ずしも法定相続分どおりである必要はなく、相続人全員が合意すれば異なる割合で分けることもできます。

✓ポイント：換価分割では、売却価格から諸経費を差し引いた「手取り額」を分けるのが一般的です。どの経費を差し引くのか、立て替えた費用をどう精算するのかを、遺産分割協議の段階で決めておくと分配時の行き違いを防げます。

特定の人に負担が偏る「空き家維持のリスク」を手放せる

実家を空き家のまま持ち続けると、固定資産税の支払い、草木の手入れ、雨漏りや設備の点検といった管理の手間がかかり続けます。そして多くの場合、その負担は実家の近くに住む兄弟一人に偏りがちです。

さらに、管理が不十分な空き家が「管理不全空家」などに該当し、市区町村からの指導後も改善されず勧告を受けると、その敷地が固定資産税等の住宅用地特例の対象から外れる可能性があります。換価分割で早めに売却すれば、こうした負担やリスクを兄弟全員が手放せるのです。

✓ポイント：空き家の管理負担は、時間がたつほど「なぜ自分ばかり」という不満につながりやすい傾向があります。誰か一人に負担を背負わせないためにも、相続が発生した段階で換価分割を視野に入れておくことが大切です。

出典：住宅：空き家対策特設サイト｜国土交通省

2. 一宮市での換価分割を地元の不動産・相続専門家に任せるべき理由

換価分割を進めるには、一宮市の不動産事情に詳しい不動産会社を窓口に、相続手続きの専門家と連携して進めるのが近道です。売却の結果がそのまま兄弟の取り分になるため、売り方と手続きの質が、分配額と兄弟関係の両方を左右します。

ひと口に「専門家」といっても、換価分割で関わる専門家の役割はそれぞれ異なります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

一宮市の市場動向を熟知しており「より高く・早く」売却を目指せる

一宮市は名古屋市や岐阜市へのアクセスがよく、JR尾張一宮駅や名鉄一宮駅の周辺と、郊外の住宅地とでは、買主の層も価格の付き方も異なります。同じ市内でも、エリアや道路付け、土地の形によって評価が大きく変わるのが不動産です。

地元の不動産会社であれば、こうした地域ごとの相場観や、どのような買主に需要があるかを踏まえて価格を提案できます。適正な査定価格と売り出し戦略は、兄弟全員の手取り額を直接左右する重要な判断材料になります。

✓ポイント：相場より高すぎる価格で売り出すと売却期間が延び、結果的に値下げを重ねることになりかねません。反対に安すぎると、兄弟の誰かから「もっと高く売れたのでは」という不満が出る原因になります。根拠のある査定価格を兄弟全員で共有することが、合意形成の第一歩です。

相続登記・税務・不動産売却を専門家と連携し、一つの窓口で相談できる

換価分割では、売却の前後に次のような手続きが必要になります。

• 戸籍謄本などを集めて相続人を確定する
• 遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・実印を押す
• 実家の名義を相続人へ変更する相続登記を行う
• 売却後に、各相続人が必要に応じて譲渡所得の確定申告をする

なお、相続登記は2024年4月から義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。2024年4月1日より前に相続したことを知っていた不動産についても義務化の対象で、未登記の場合は原則として2027年3月31日までに対応する必要があります。

不動産会社、司法書士、税理士へ別々に依頼すると、窓口が分かれて兄弟それぞれへの連絡も煩雑になります。司法書士や税理士と連携する不動産会社であれば、不動産会社を相談窓口としながら、登記は司法書士、税務は税理士、不動産売却は不動産会社という形で連携して進められます。

出典：相続登記の申請義務化に関するQ＆A｜法務省

第三者が客観的な情報を示すことで兄弟間の合意形成が進みやすくなる

兄弟だけで話し合うと、「親の介護をしたのは自分だ」「昔から長男ばかり優遇されていた」など、過去の感情が持ち込まれて話が進まなくなることがあります。

不動産会社や各専門家から、査定の根拠、手続きの順序、分配の計算方法といった客観的な情報を共有することで、兄弟間の合意形成が進みやすくなる場合があります。なお、すでに相続人同士で争いが生じている場合や、代理で交渉してもらう必要がある場合は、弁護士への相談が必要です。愛知県弁護士会では、一宮市内の法律相談センターでも相続専門の相談を受け付けています。

✓ポイント：第三者に求められるのは、特定の兄弟の味方をすることではありません。全員に同じ情報を同じタイミングで伝え、判断材料をそろえることです。相談先を選ぶ際は、相続人全員への説明を丁寧に行ってくれるかどうかを確認することをおすすめします。

出典：相続・遺言｜愛知県弁護士会

3. 【一宮市エリア】換価分割でよくある相談ケース

いちのみや不動産相続相談室には、兄弟での換価分割に関するご相談が多く寄せられています。ここでは、よくあるご相談の傾向をもとに、専門家のサポートが役立つケースをご紹介します。

※以下は当社に寄せられる相談傾向をもとに構成したモデルケースです。特定のお客様の事例ではありません。

遠方に住む兄弟同士で連携し、早期の現金化を目指すケース

一宮市の実家を相続した兄弟のうち、何人かが県外に住んでいるケースです。全員が仕事を持っていると、平日に何度も一宮市へ集まるのは難しく、話し合いを始められないまま固定資産税の納付時期を迎えてしまうことがあります。

このような場合は、査定結果や売却の進み具合をメールや電話で全員に同時にお伝えし、書類のやり取りも郵送で進める方法があります。遺産分割協議書の内容を事前に共有したうえで署名をいただけば、兄弟が何度も現地に集まらなくても、売却と分配まで進めることが可能です。

地域のネットワークを活かし、築古の実家を売却するケース

築年数の古い木造住宅で、「建物の価値はほとんどない」と言われ、解体費用を差し引くと手元にほとんど残らないのではないかと心配されるご相談も少なくありません。

このような場合は、一宮市内で土地を探している個人の方や、リフォームを前提に購入を検討する事業者へ幅広く声をかけ、建物を残したまま売却できないかを検討します。解体せずに売却できれば、その分の費用負担を抑えられます。築古の実家でも、地域の需要をよく知る会社であれば売り方の選択肢は広がります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

4. ご相談から換価分割（現金化・分配）完了までのスムーズな流れ

換価分割は、正しい順序で進めれば決して難しい手続きではありません。全体の流れを兄弟全員が事前に把握しておくことで、「今どこまで進んでいるのか」という不安や不信感を防げます。

無料査定・初回相談による現状の整理

最初に、実家の査定と、相続人・財産の状況を整理します。相続人が誰なのか、遺言書があるか、住宅ローンや借入が残っていないかなどを確認し、換価分割が適しているかどうかを判断していきます。この段階で査定価格の根拠を兄弟全員に共有しておくと、その後の話し合いがスムーズです。

遺産分割協議書の作成と相続登記の完了

次に、遺産分割協議書を作成します。換価分割の場合は、「実家を売却し、その代金を兄弟で分ける」という内容と分配割合を協議書に明記しておくことが重要です。

手続きの都合で、代表となる1人の名義で相続登記をして売却することもあります。その場合は、その登記が換価のための便宜的なものであることや、売却代金の分配割合を遺産分割協議書などで明確にしておくことが大切です。換価分割であることが書面や実態から確認できない場合、税務上の説明が複雑になる可能性があります。

✓ポイント：代表者1人の名義で売却する場合も、兄弟全員の共有名義で売却する場合も、協議書の書き方が税務上の扱いを左右します。協議書の文面は、司法書士や税理士など専門家の確認を受けたうえで作成することをおすすめします。

出典：遺産の換価分割のための相続登記と贈与税｜国税庁

最適な買主を見つける売却活動と決済

相続登記が終わったら、売却活動に入ります。売却方法には、一般の買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」があります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

どちらがよいかは、兄弟が何を優先するかによって変わります。売買契約から決済、引き渡しまでの段取りも、不動産会社が相続人全員と調整しながら進めます。

売却代金の正確な分配と税務申告のサポート

決済が終わったら、手取り額を協議書で決めた割合どおりに分配します。換価分割で譲渡所得が生じる場合、原則として各相続人が換価代金の取得割合に応じて譲渡所得を計算し、必要に応じて確定申告します。売却時点で分配割合が決まっていないケースなどは扱いが異なるため、税理士への確認が必要です。

その際、一定の要件を満たせば、相続した空き家の譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例や、支払った相続税の一部を取得費に加算できる特例を使える場合があります。ただし、空き家の特例は相続人が3人以上いると1人あたりの控除額が2,000万円になるなど、細かな条件があります。

なお、空き家の3,000万円特別控除と相続税の取得費加算の特例は、同じ不動産の譲渡について原則として併用できません。どちらを使う方が有利かも含め、売却前に税理士へ確認しておくことが重要です。

✓ポイント：空き家の特例には、建物の建築時期や売却期限、売却代金の上限などの要件があり、売却の時期や方法によって使えるかどうかが決まります。特例の利用を考えている場合は、売却前の段階で相談しておくと、選べる選択肢を狭めずに済みます。

出典：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

5. 実家の相続手続きで行き詰まる前に！まずは一宮市の専門家へご相談を

兄弟での換価分割を円満に進めるためには、話し合いがこじれる前に専門家へ相談することがいちばんの近道です。売却価格の根拠、協議書の書き方、税金の扱いを早い段階で整理しておけば、兄弟全員が同じ情報をもとに判断できます。

ご家族の状況に合わせた最適な売却プランをご提案

じぶん不動産株式会社が運営するいちのみや不動産相続相談室では、一宮市の不動産事情と相続手続きの両面から、ご家族の状況に合わせた売却プランをご提案しています。「早く現金化して分けたい」「できるだけ高く売りたい」「遠方の兄弟とも公平に進めたい」など、ご要望に応じて仲介と買取のどちらが合っているかを一緒に検討いたします。

相続登記は司法書士、税務は税理士と連携しているため、当社を窓口として、相続登記から売却、分配後の申告までをまとめてご相談いただけるのも特長です。

無料相談・お問い合わせの手順

ご相談は、次の流れで承っています。

1. お電話またはお問い合わせフォームからご連絡ください
2. 担当者が現在の状況やお困りごとをお伺いします
3. 実家の無料査定と、換価分割の進め方をご提案します
4. ご兄弟で内容をご検討いただき、ご納得いただけた場合にご依頼ください

初回のご相談や査定の段階で、依頼を決めていただく必要はありません。「兄弟にどう切り出せばいいかわからない」という段階でも、お気軽にご相談ください。一宮市で実家の相続にお悩みの方は、いちのみや不動産相続相談室を運営するじぶん不動産株式会社へお問い合わせください。